У січні Міністерство розвитку громад і територій (Мінрегіон) виступило з першою редакцією змін в діючі державні будівельні норми (ДБН) від 2019 року.
Нова версія ДБН пропонує знову дати можливість розміщатися в житлових будинках готелів і хостелів, в той час як залишає чинним заборона на роботу в них ветеринарних клінік, лазень, саун, магазинів більше 1 тис. м2 і ще ряду видів бізнесу.
Одночасно нинішні норми не забороняють роботу в будинках грального бізнесу – казино і залах ігрових автоматів. Як звертають увагу юристи, навіть без прямого дозволу в межах норм ДБН, після прийняття закону про гральний бізнес в Україні казино і ігрові автомати в принципі можуть працювати тільки в готелях – у першому випадку з 4-5 зірками, у другому – починаючи з 3 зірок.
Частина опитаних UBR.ua експертів вважає, що з урахуванням легальної роботи грального бізнесу тільки у готелях навряд чи останнім варто давати можливість розміщатися в житлових будинках. Інші вказують – якими б не були нові будівельні норми, їх реальне правозастосування давно знаходиться під питанням.
Як зараз
Затверджена нині версія будівельних норм забороняє розміщення в житлових будинках деяких видів підприємницької діяльності. Серед іншого, крім готелів і готелів, обмеження стосуються:
- ветеринарних клінік, ветеринарно-консультаційних кабінетів;
- громадських вбиралень;
- похоронних бюро;
- лазень, саун, в тому числі у вбудованих фізкультурно-оздоровчих закладах;
- пралень, хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни за зміну);
- магазинів сумарною торговельною площею більше 1 тис. м2, а також спеціалізованих – рибних, м'ясних, овочевих, магазинів і складів побутової хімії, які торгують легковоспламеняемыми і горючими рідинами, вогненебезпечними речовинами та матеріалами (фарби, розчинники, лаки, порох), балонами з газом, будівельними, мастильними матеріалами, інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря;
- виробничих приміщень, зуботехнічних лабораторій, клініко-діагностичних і бактеріологічних лабораторій, диспансерів, травмпунктів, підстанцій швидкої допомоги, а також ще ряду медичних закладів: дерматовенерических, психіатричних, інфекційних і фтизіатричних, рентгенівських кабінетів, приміщень з лікувальною і діагностичною апаратурою, яка є джерелом іонізуючого випромінювання вище допустимого рівня.
Як буде
На початку січня Мінрегіон на своєму сайті опублікував проект першої редакції змін до ДБН 2019 року. Їх пунктом 5.40 готельний бізнес пропонується виключити зі списку заборонених видів діяльності житлової площі.
Крім того, з чинної редакції раніше також був прибраний заборону на розміщення в житлових будинках казино і залів ігрових автоматів.
У 2021-му легалізація грального бізнесу повинна принести 7,5 млрд грн, – Гетманцев
У 2021 році в Україні знову запрацює гральний бізнес, але він дозволений тільки в готелях, нагадав UBR.ua голова Асоціації індустрії гостинності України (АДГУ) Олександр Лієв.
"Через ціни на нерухомість і рівня необхідних інвестицій у будівництво нових готелів відкривати не вигідно. Дуже тривалий термін окупності. Норма закону, яка дозволяє казино тільки в готелях, має простимулювати будівництво нових об'єктів. Також ця норма відповідає на питання, чому все ж не варто розміщувати готелі у житлових будинках. За ними прийде гральний бізнес", – зазначив Лієв.
Поки пропозицію Мінрегіону не затверджено і при цьому не факт, що буде. Юрист компанії DreamDim, експерт з містобудівного та земельного права Юрій Брикайло розповів UBR.ua, що виключення готелів і хостелів зі списку заборонених в житлових будинках має неясне походження.
"За моєю інформацією, в міністерському завданні на підготовці змін не було цього положення. Хоча я сумніваюся, що Київзндіеп (підприємство-розробник документа) вніс їх сам по своїй волі. Але звідки це з'явилося", – говорить Брикайло.
Експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак також зазначила, що з огляду наслідків пандемії грального бізнесу вигідно лобіювати ті чи інші дозвільні норми про роботу казино.
Проте вона не вважає, що саме по собі дозвіл призведе гральний бізнес в житлові комплекси.
"Казино не потрібні в пул орендарів. Це не те, на що розраховує більша частина мешканців ЖК", – зазначила Берещак.
Як працюють ДБН на практиці
Якщо казино в житловому комплексі поки складно уявити, то хостели, незважаючи на заборону, все ще в них поширені. Про одного з них UBR.ua розповів віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал.
"При діючому заборону я ледве добився, щоб закрити хостел у себе в багатоквартирному будинку. Він був неофіційний, там у двокімнатній квартирі поставили 16 ліжок. Домоглися лише тим, що викликали поліцію кожну годину протягом доби", – говорить Топал.
Інші експерти також підтвердили нам, що сусіди хостелів, часто скаржаться на конфлікти з їх постояльцями, насилу можуть домогтися закриття таких закладів
Справа в тому, пояснює Юрій Брикайло, що з 2019 року – коли хостели потрапили під заборону в будинках в рамках ДБН – даний документ став лише технічним і більше не може містити правових норм.
"Виходить, що всі ці дозволи і заборони – це вже не ДБН, це вже правове регулювання. Формально вони взагалі не мають ніякого значення. Якщо дійде до суду – ці положення навряд чи вдасться застосувати. Прописані в проекті змін до ДБН заборони – правові, а не технічні ", – вважає юрист Брикайло.
За його словами, будівельні норми більшою мірою важливі для проектувальників нового житла, так як на відповідність їм проводять експертизу контролюючі органи перед введенням будинку в експлуатацію.
Однак, зазначає юрист DreamDim, коли приміщення вже побудовано – фактично ніхто не може зупинити його власників від переоблаштування під інше призначення.
"Їм можна хіба що пред'явити, що вони використовують його з комерційною метою або вказати на ще радянські правила використання житлових приміщень. Але якогось заборони – щоб можна було приходити, штрафувати – не існує. Правоохоронців викликають, але в більшості випадків це нічим не закінчується – у них немає способу фіксації тих чи інших порушень, зокрема, рівня шуму", – зазначив Брикайло.
Неврегульованість на законодавчому рівні, ймовірно, спонукає чиновників прописувати заборони в рамках ДБН, щоб при виникненні спірних моментів можна було спертися хоча б на цей нормативний акт.
"Для багатьох все, що записано в ДБН, ще обов'язково потрібно дотримуватися – це вже більше така традиція", – висловив думку Юрій Брикайло. Втім, цілком можливо, що хостели "пропишуть" в українському законодавстві – відповідна робота ведеться на кількох напрямках.
З одного боку, пояснює Анатолій Топал, зараз активно готується проект нового житлового кодексу України, де "ймовірно, буде заборона розміщення хостелів" в житлових будинках. З іншого боку, у Верховній Раді вже зареєстрований законопроект про туризм під номером 4162, зазначив глава АДГУ Олександр Лієв.
"Сьогодні під хостелом розуміють дуже різні речі – на законодавчому рівні це ще не подане поняття. Новий закон про туризм врегулює це питання, в тому числі прояснить, що таке хостел, де їх розміщувати і як вони повинні виглядати", – зазначив Лієв.
Потрібно забороняти хостели і ветклініки в будинках
Яким би не було майбутнє рішення законотворців щодо права створювати хостели в житлових будинках, що були раніше спроби їх заборони – скоріше наслідок відсутності правил роботи хостелів в Україні.
"Для цивілізованого світу ця заборона мені здається дивним – дозвіл на роботу хостелів дає підтримку бізнесу, збільшує податкові відрахування. Звичайно, у наших нинішніх реаліях заборони вводяться, щоб перешкоджати створенню в житлових будинках антисанітарії та іншого", – пояснює Брикайло.
Більшість готелів втратили від 40% виручки: частина бізнесу думає закриватися
Безвідносно ймовірності появи казино через розміщені в будинках готелі, в самих готелях при нових РК – нагадаємо, для первинного ринку нерухомості ДБН має більше значення, – немає нічого поганого, вважає експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.
"В багатофункціональних комплексах, особливо в тих, де закладена можливість виділити з житлової частини апартаменти під управління професійною експлуатуючої компанії, таке рішення повинно допомогти диверсифікувати нерухомість за сегментами. Мова не тільки про короткостроковій, але і про середньо - та довгостроковій оренді житла для тих людей, які приїжджають працювати з регіонів в IT-сфері, на релокейт і т. д.", – вказала Берещак.
У будь-якому випадку, огульних обмежень, прописаних в ДБН для цілих сегментів бізнесу – не тільки хостелів, але і лазень, ветклінік, зуботехнічних лабораторій – також можна було б уникнути. Потрібно виписати чіткі критерії їх функціонування в будинках, а також забезпечити контроль дотримання цих критеріїв, вважає Брикайло.
"Мені здається, що заборони зубопротезних лабораторій та іншого вирішили зробити, щоб не виписувати чіткі критерії. По-хорошому, треба було б вказати, що якщо не порушуються санітарні норми, не використовуються хімічні препарати – то працювати можна. Але, мабуть, щоб не було лазівки для бізнесу, що порушують правила, вирішили заборонити відразу всі", – зазначив Юрій Брикайло, нагадавши, що відселити небажаних сусідів і довести їх провину на практиці буває складно.
Джерело: Український бізнес ресурс
